投资者如何选择合适的商铺类型?现在怎么投资店面

2021-05-03 11:30 · 徐小明的博客 · 1次阅读

在房地产最辉煌,在电商还未冲击实体的时代里,商铺的投资是一个“一铺养三代”的趋势,所以大部分富人都参与了商铺的投资,并且当时买的商铺放到如今,那收益也是相当可观的。

但是如今来看,电商对于实体的冲击非常大,商铺再也不是“一铺养三代”的投资了。选择好的商铺也许可以满足“一铺养一代”的结果,而选择到了不合格的商铺,往往就会变为“三代养一铺”。

我在前几年牛市的高位用获利的资金投资了两套商铺,一套在苏州,一套在上海,所以我认为衡量一套商铺是否值得投资得满足以下几点:

第一、好的地段;

第二、合格的租金回报率;

第三、以及投资者的一颗“大心脏”;

一、为什么一定要强调地段呢?

其实就像李嘉诚说的,买房子投资和买商铺进行投资都是一个地段为王的表现。这个地段分为两大点:

其一,是城市;

其二,是位置;

城市指的的就是一线、新一线、强二线,二线,三线,四线,以及五线这样的城市。不同的城市所带来的商铺投资价值是不同的,因为不同城市的经济发展空间,人流量,以及消费水平是完全不同的。

要知道的是,商铺就是看一个人流和一个消费实力的投资项目,所以哪个城市能够保持优质的人口净流入,并且还有强大的消费实力,那就是值得投资的商铺。

我们可以看到,无论是曾经,现在,还是未来,一线城市、新一线、以及强二线城市的人口都是一个净流入的状态,并且还保持着一个强盛的优胜劣汰循环,这不但保证了一个人口的流入性和支撑性,还保证了一个消费的实力性,因为这些地方的人均薪资都是很高的,还是一个持续增长的状态。

而对于大部分的二三四五线城市来说,他们的人口其实是一个停滞,甚至净流出的状态,那么商铺的投资吸引力就会下降,人口的消费能力也会随之降低,那商铺的投资价值也就非常低了。

而位置主要住的是大社区铺、成长型商圈铺、临街独立门面等,更具体点就是指的是一楼,二楼,三楼,内街、外街,商场内,商场外等等。

对于商铺的位置来说,我的经验就是尽量选择住宅底商,尽量选择一楼,不要以为贪图便宜而去买两楼、三楼、甚至四楼的铺子。更重要的是,商铺一定要言外街,不要靠内街,选择那些能够充分做到与人流进行直接接触的位置。

我举一个例子告诉大家吧:

我自己买的一套商铺是在住宅底商,也就是一楼,但是不靠近四岔路口,目前的租金回报率为7%左右。而我朋友买的比我早,买在了仅仅离我十几米的另一头,靠着四岔路附近,虽然他的单价比我贵,但是他的整体租金回报率达到了10%。

这就是几十米差距带来的直接收益差距,所以商铺的位置非常重要。

看到这,别急,还没完!另一个朋友看到我们买了商铺收益都不错,于是自己也偷偷地去买了一套。但是由于买的晚,好的位置都被抢光了,最后他只能买在了三楼。虽然面积很大,单价很便宜,但是租金回报率只有3%左右。更重要的是,还出现了连续的空租期,没人要。

所以,事实一次又一次的告诉我们,商铺不能图便宜,一定要记住,地段为王,位置为王的道理!

二、商铺为什么主要看租金回报率呢?

商铺的升值空间并不大,并且升值后索要承担的税费非常高。

就好比其中的一项大头:增值税

(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率是30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

(2)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率是50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率是60%。

上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。

也就是说,你的商铺增值的空间越大,其实你索要缴纳的增值税是越高的,那么再加上一些其他的营业税,个税,中介费,印花税等等,相当于你商铺的增值空间大大减少,价值缩水严重。

所以,买商铺,我们基本都是看一个租金回报率,并且优质的商铺,合格的商铺,以及劣质的商铺,都是可以从一个租金回报率去辨别的。

如何计算投资回报率?

一个计算投资回报率的计算公式:投资回报率=(租金x元/平方米*面积*12)/购入价格*100%。

举个例子:如果你的商铺总价为200万,你一年的租金为20万,那么你的商铺租金回报率就是20万/200万*100%=10%

那么什么样的租金回报率才算一套合格的商铺呢,我们从以下三点辨别:

第一、租金回报率在3%——6%左右的商铺。

这类商铺是目前市场的大头,并且主要集中在弱二线和大部分的三四五线城市之中。这样的商铺投资资金并不高,少则几十万,多则100万就可以买到,但是投资的回报率非常低,还跑不赢市面上民营银行的3——5年期定存,因此不值得投资,属于不合格的铺子。

第二、租金回报率在7%——10%左右的商铺。

租金回报率在7%——10%的商铺基本属于合格的铺子了。因为能够跑赢通货膨胀率,属于保值类投资收益。但是这类铺子主要集中在一线,新一线,以及强二线这样的城市之中,投资的门槛较高,少则200——300万,多则300——500万,甚至更高。

对于这样的铺子来说,投资回报率非常不错,主要是新铺,所以需要耐心等待,不是随便就能找得到的哦,讲究的是一个时机。

第三、租金回报率在10%——15%左右的商铺。

这类商铺就非常稀少了,主要在强一线和新一线中心地带里,并且这类商铺大部分都是捏在开放商手里自持的,只租不卖。能够流通到市场的也基本都是内定,送礼,甚至等价交换才可以拿到的,对于大部分的普通投资者来说是可遇不可求的。

也就是说,如果你没有一点关系和实力,基本拿不到,没戏!

所以,当你考虑入手商铺的时候,一定要从租金回报率上分析和观察,多泡一下周围的市场,看看市场上的租金回报率是如何的。如果你的租金回报率满足7%以上的条件,那就可以考虑下手,如果没有满足,那就要理智、冷静在思考一下咯!

三、什么样的人适合投资商铺?

商铺投资并不是一个立竿见影的项目,并且它区别于房产投资的不同是,他需要和租客直接接触,打交道,所以避免不了一些所谓摩擦和交集。这个时候,就可能会发生一些所谓不愉快的事,甚至是拖欠房租的现象。

所以,买商铺投资并非人人都可以,你一定要有足够强大的“心脏”,才能够驾驭这份投资。而我认为,一个合格的商铺投资人,需要满足以下几个条件:

1)较好耐心的人可以投资商铺!因为商铺投资是一个5-10年才能够见到回报的过程,所以耐心很重要。

2)处事果断、态度强硬的人可以投资商铺!要知道,租你商铺的人多是创业者,非善类,一定要留心眼, 更要先小人后君子。在租金的问题,在拖欠房租的问题上一定要当机立断,不要给予太多的余地,否则,就助涨了别人老赖的气焰,容易让你被动。所以,态度强硬的人适合投资商铺,玻璃心绕道!

3)有足够资金的人可以投资商铺。说白了买入商铺以后,就别想着短期能够变现,因为商铺不比房产,不太容易脱手,所以如果你没有足够多的资金,或者说你无法承受商铺短期见不到回报而急需用钱的话,那就适合投资商铺。所以有足够的闲钱,才可以投资商铺哦。

所以,如果你是一个有耐心,做事当机立断,懂得与人交际的,并且有足够多租金的成功人士,那么我认为,商铺投资适合你。但是相反的,你做事如果优柔寡断,又没有耐心,还没有足够的闲钱,那么对于商铺的投资,我建议你谨慎考虑。

结论和观点:为什么要投资商铺?因为我们得有长远的眼光和对待投资的思维!

发达国家的经济基本都是靠消费拉动的,就好比日本就是实体干掉了电商,美国基本也是实体消费刺激的经济的增长。虽然中国这几年里电商冲击了实体,但是谁又能保证未来的实体不会卷土重来呢?

要知道,随着电商的深入化,现在网上开店的成本是比实体成本更高的,而且一个国家的实体可以没有电商,但是电商却绝对不能离开实体。因此从未来5-10年的角度来看,我认为实体有着更多的空间,谁又能保证下一个10年,实体不会卷土重来?

所以,有资金,有耐心,有眼光,有好的铺子出现,确实是值得投资一套作为布局的。

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